In un contesto generale dove pesano le incertezze dovute all’inflazione, che potrebbe destabilizzare la ripresa economica, il settore immobiliare sta confermando la sua centralità per l’economia italiana, rivelandosi catalizzatore degli investimenti. Dopo la complessiva ripresa registrata nel corso del 2021, i primi mesi del 2022 mostrano segnali di continuità dell’andamento positivo, con la Lombardia che traina il mercato a livello nazionale. In particolare a Milano si registra un primo semestre brillante, con una crescita del mercato residenziale anno su anno del 36%. Questo quanto emerge dalla nuova edizione dedicata al I° semestre 2022 di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX.
Nel capoluogo meneghino quasi la metà delle vendite riguarda i bilocali. La metratura media è di 70 metri quadri, con appartamenti meno ampi rispetto alla media nazionale. Le preferenze cambiano a livello regionale, dove la categoria più venduta è il trilocale, che rappresenta quasi la metà delle transazioni di vendita del 2022. Gli immobili con 4 o più locali sono invece inferiori alla media, a causa dei maggiori prezzi e della minore offerta. Per quanto riguarda i giorni di permanenza sul mercato, per le locazioni la differenza tra il 2021 e il 2022 si fa ancora più marcata: le case a Milano si affittano in media in 48 giorni, 10 in meno della media nazionale. Trend positivo anche per le compravendite: nel capoluogo lombardo le case si vendono in media in 103 giorni, 40 in meno rispetto al resto d’Italia. Andamenti che si riflettono su tutta la Lombardia, frutto di una forte domanda a fronte di un’offerta ridotta. Si riducono anche le tempistiche di locazione, che si attestano intorno ai 46 giorni; più veloce della media nazionale anche il mercato delle vendite, con una media 132 giorni. Ciò nonostante una crescita dei prezzi del +3,2% registrata nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Un aumento che in alcune zone della città raggiunge quota 10%, come a Città Studi, Lambrate, Certosa, Quarto Oggiaro, Villapizzone, Fiera, Firenze e Sempione. Attorno al +6% troviamo zone più periferiche come Affori, Bovisa, Niguarda, Testi, Bicocca, Greco, Monza, Palmanova, e zone già più rivalutate come Garibaldi, Isola e Maciachini. Nei quartieri di Corvetto, Lodi e Forlanini i prezzi osservano una correzione, dopo il sensibile rialzo dell’ultimo periodo, legato ai progetti di riqualificazione urbana (Scalo di Porta Romana e nuova linea della metro). Stabili tutte le altre zone. Se gli affitti sono principalmente orientati verso immobili di classe G, per le vendite si evidenzia un 10% di immobili in classe A, prevalentemente di nuova costruzione. Secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, in Lombardia la categoria più numerosa tra gli acquirenti beneficiari di mutuo è quella dei lavoratori a tempo indeterminato. Rispetto al 2021, l’età media si sposta verso le fasce superiori ai 35 anni. Forse a causa del più alto prezzo degli immobili in Lombardia, c’è una tendenza superiore all’acquisto da parte dei coniugati. Rispetto al 2021, aumenta la percentuale di donne che passa dal 43,14% al 44,44% del 2022.
Immobiliare direzionale, commerciale e logistico
Il primo trimestre del 2022 conferma la ripresa del settore direzionale, sia dal punto di vista degli investimenti, sia delle unità compravendute: nel primo caso si nota un chiaro divario dal volume registrato nel 2021, mentre nel secondo si registra un leggero incremento che conferma il distacco verificatosi dal biennio 2019/2020. Nella prima parte dell’anno gli investimenti a Milano si concentrano maggiormente nel centro storico, che rafforza la sua attrattività per gli investitori core, e nelle zone semiperiferiche a sud della città.
Il mercato della locazione delle vie dello shopping di Milano si mostra in linea con le aspettative del mercato, soprattutto nel comparto high street, confermando che la ricerca di spazi sta ritornando ai livelli pre-covid con una conseguente ripresa dei canoni di locazione.
Milano sta attraversando una fase espansionistica anche in termini di stock logistico, con appeal sempre maggiore per le location lungo gli assi strategici e ai margini del centro cittadino. Il capoluogo lombardo si afferma tra le principali location in Europa per collocazione dei maggiori provider, confermandosi quindi di grande interesse per gli investitori.
Overview mercato immobiliare italiano
A livello nazionale il primo trimestre 2022 ha registrato un numero di transazioni superiore ai livelli pre-pandemici e a quelli rilevati nel Q1 2021. Per i settori commerciale, direzionale e residenziale nel Q1 2022 si evidenzia un trend crescente con 195.270 unità, contro le 173.804 del 2021 (+12%) e le 148.652 del 2019 (+31%). “Le tensioni geopolitiche, l’inflazione, l’aumento dei tassi, la recente e inattesa crisi di Governo e il clima di fiducia generale di imprese e privati rendono particolarmente difficile fare previsioni per i prossimi mesi”, afferma Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia, pur mantenendo lo spirito ottimista che da sempre lo contraddistingue. “Anche se il real estate dovesse registrare una contrazione, confermiamo i nostri obiettivi per il 2022, fiduciosi che – soprattutto in un contesto come quello attuale – la consulenza a valore aggiunto offerta dal nostro network possa fare la differenza”. E Paolo Ranieri, Partner di Avalon, aggiunge: “Considerando che nel 2021 un numero maggiore di transazioni è avvenuto nella seconda parte dell’anno, l’NTN a fine 2022 potrebbe essere superiore a quello del 2021. In questa dinamica però va tenuto conto dell’evoluzione macro-economica, che potrebbe determinare un rallentamento nel corso dei prossimi mesi.”
Al netto di questo effetto, sembra procedere la ripresa del direzionale, che aveva subìto la contrazione più importante durante la pandemia, risultando più lento nella ripartenza del 2021. I volumi investiti nel Q1 2022 sono, infatti, ben superiori al livello pre-pandemia, con un numero di transazioni maggiore rispetto agli altri comparti di circa 10 punti percentuali (+41% contro +31% di commerciale e residenziale). Meno marcata in termini di NTN la ripresa del settore retail, penalizzata dal boom del commercio online. I volumi sono ancora lievemente al di sotto dei livelli pre-covid, ma si prevede un ritorno ai livelli del 2019 entro l’anno. La logistica mantiene il ruolo centrale assunto nel corso del 2021, confermandosi asset class del real estate con investimenti da record che costituiscono circa il 20% del totale, il doppio rispetto a quanto rilevato nel Q1 2021.
Il comparto residenziale, che a inizio anno, grazie alla fiducia dei consumatori e all’atteggiamento accomodante del sistema creditizio, sembrava proseguire con il trend espansivo che ha caratterizzato il 2021, sta registrando una riduzione del numero di compravendite, che probabilmente resterà al di sotto delle 700 mila unità a causa delle incertezze macro-economiche e del rialzo dei prezzi e dei tassi. Gli immobili venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguono bilocali e quadrilocali; risultano invece penalizzate le case con metrature più ampie
Real Estate DATA HUB
Ormai riconosciuto dagli operatori del settore immobiliare come innovativo strumento di analisi, il Real Estate DATA HUB offre un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Considerazioni e previsioni sono basate su dati reali di transato, know how ed expertise messi a fattor comune ed elaborati congiuntamente dal Centro Studi di RE/MAX Italia, dal Centro Studi di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX e supportate da tabelle, grafici e infografiche puntuali.
La nuova edizione di Real Estate DATA HUB contiene esclusive analisi sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel I° semestre 2022 con dettagliati approfondimenti sulle città di Milano, Bergamo, Roma, Napoli e relative Regioni, esaminate per singoli comparti: residenziale, direzionale, commerciale e logistico.
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